2025-07-03
مشکلات حقوقی ناشی از تفکیک و افراز اراضی | بررسی حقوقی و راهکارهای قانونی
تفکیک و افراز اراضی چیست؟
تفکیک به معنای تقسیم یک ملک مشاع یا مفروز به قطعات کوچک‌تر با حفظ مالکیت فعلی است، در حالی که افراز به معنای تقسیم یک ملک مشاع بین شرکا و تعیین سهم هر کدام به‌صورت جداگانه است. این دو فرآیند حقوقی و ثبتی، اغلب منجر به بروز اختلافات حقوقی بین مالکان، شهرداری و سازمان ثبت می‌شود.
مهم‌ترین مشکلات حقوقی ناشی از تفکیک و افراز اراضی
-
عدم موافقت شهرداری با تفکیک زمین به دلیل قرار گرفتن در محدوده طرح تفصیلی یا کاربری غیرمجاز.
-
تفکیک غیرقانونی با اسناد عادی که باعث ابطال معاملات یا محرومیت از دریافت سند می‌شود.
-
اختلاف شرکا بر سر نحوه افراز ملک مشاع و عدم امکان توافق.
-
افراز اراضی زراعی یا باغ‌ها بدون رعایت ضوابط قانون حفظ کاربری اراضی که جرم محسوب می‌شود.
-
ممانعت شهرداری یا ثبت اسناد از صدور سند برای قطعات تفکیک شده به دلیل نداشتن پروانه.
-
مغایرت مساحت سند با مساحت واقعی زمین پس از افراز یا تفکیک.
-
اعتراض اشخاص ثالث به روند افراز یا تفکیک که ممکن است روند ثبت سند را متوقف کند.
راهکارهای حقوقی برای حل مشکلات تفکیک و افراز اراضی
1. دریافت استعلام از شهرداری پیش از هر اقدامی
پیش از تفکیک یا افراز، مالک باید از شهرداری استعلام بگیرد تا از امکان‌پذیر بودن آن طبق طرح تفصیلی و ضوابط شهرسازی مطمئن شود.
2. ثبت رسمی قرارداد و رعایت مقررات ثبتی
هرگونه تفکیک یا افراز باید از طریق اداره ثبت اسناد و املاک انجام شود و در قالب سند رسمی ثبت گردد. اسناد عادی در این حوزه ارزش حقوقی ندارند.
3. درخواست افراز از طریق اداره ثبت یا دادگاه
در صورت عدم توافق بین شرکا، می‌توان از اداره ثبت (در صورت عدم وجود اختلاف حقوقی) یا دادگاه (در صورت وجود اختلاف) درخواست افراز کرد.
4. مشاوره حقوقی با وکیل متخصص در دعاوی املاک و اراضی شهری
برای پیشگیری از بروز مشکلات بعدی، توصیه می‌شود پیش از اقدام به تفکیک یا افراز، با وکیل امور ملکی یا شهری مشورت کنید.
5. طرح دعوای ابطال افراز یا تفکیک غیرقانونی در مراجع قضایی
در صورت انجام افراز یا تفکیک بر خلاف ضوابط قانونی، می‌توان با طرح دعوی حقوقی، اقدام به ابطال آن نمود.
چرا به مشاور حقوقی نیاز دارید؟
تفکیک و افراز به ظاهر ساده، ولی در عمل فرآیندی پیچیده و مستعد بروز اختلاف است. وکلای متخصص در حوزه شهری می‌توانند با تسلط بر قوانین ثبتی، ضوابط شهرسازی و مقررات شهرداری، بهترین مسیر حقوقی را برای شما انتخاب کنند و از بروز مشکلات حقوقی، مالی و ثبتی پیشگیری نمایند.