بررسی حقوقی املاک قولنامه‌ای و ارتباط آن با شهرداری

مقدمه

در سال‌های اخیر، بسیاری از معاملات ملکی در ایران با استفاده از قولنامه یا مبایعه‌نامه غیررسمی صورت گرفته‌اند؛ سندهایی که گرچه میان طرفین اعتبار دارند، اما در برابر نهادهایی مانند شهرداری، ثبت اسناد، و بانک‌ها با محدودیت‌های جدی مواجه هستند. یکی از مهم‌ترین چالش‌هایی که در زمینه املاک قولنامه‌ای دیده می‌شود، ارتباط این املاک با شهرداری‌ها است: آیا می‌توان برای این املاک پروانه ساخت، پایان‌کار، یا مجوز تفکیک دریافت کرد؟ شهرداری چه حقوقی نسبت به این املاک دارد و شهروند چگونه می‌تواند از حقوق خود دفاع کند؟

املاک قولنامه‌ای چیست و چه ویژگی‌هایی دارد؟

قولنامه نوعی سند عادی است که در آن فروشنده و خریدار توافق می‌کنند ملکی را تحت شرایطی خاص معامله کنند. این سند معمولاً در دفاتر مشاورین املاک تنظیم شده و به‌صورت رسمی نزد اداره ثبت یا دفترخانه اسناد رسمی به ثبت نمی‌رسد.

ویژگی‌های اصلی ملک قولنامه‌ای:

• عدم ثبت رسمی در دفتر اسناد رسمی

• وابسته بودن به اعتبار طرفین معامله

• عدم برخورداری از پلاک ثبتی مستقل (در بسیاری از موارد)

• محدودیت در نقل‌ و انتقال رسمی و دریافت خدمات اداری

چالش‌های املاک قولنامه‌ای با شهرداری

1. عدم امکان دریافت پروانه ساخت

شهرداری‌ها تنها در صورتی اقدام به صدور پروانه ساخت می‌کنند که مالک رسمی ملک یا وکیل قانونی او درخواست دهد. املاک قولنامه‌ای معمولاً فاقد سند رسمی هستند و شهرداری آن‌ها را به‌عنوان مالک رسمی نمی‌شناسد.

2. دریافت پایان‌کار یا گواهی عدم خلاف

دریافت پایان‌کار برای ساختمان ساخته‌شده در زمین قولنامه‌ای نیز نیازمند حضور یا رضایت مالک سنددار است. بدون تأیید وی، امکان دریافت این گواهی وجود ندارد.

3. پرداخت عوارض و استعلامات

پرداخت عوارض نوسازی یا عوارض ساخت‌وساز بدون حضور مالک رسمی ممکن نیست. در این حالت، خریدار قولنامه‌ای حتی اگر مبلغ عوارض را بپردازد، ممکن است سندی برای اثبات مالکیت نداشته باشد.

4. طرح‌های عمرانی و خطر مصادره ملک

گاهی اوقات، ملک قولنامه‌ای در طرح‌های توسعه شهری یا در اراضی ملی قرار دارد. در چنین مواردی، چون قولنامه در ادارات رسمی ثبت نشده است، خریدار نمی‌تواند به‌درستی از حق مالکیت یا غرامت خود دفاع کند.

راهکارهای قانونی برای حل مشکل املاک قولنامه‌ای در شهرداری

1. اخذ وکالت‌نامه رسمی از مالک سنددار

این وکالت باید برای امور شهرداری، انتقال سند، ساخت‌وساز و امور اداری باشد.

2. تنظیم صلح‌نامه یا مبایعه‌نامه رسمی

در صورتی که مالک موافقت کند، قولنامه می‌تواند به سند رسمی صلح یا بیع در دفترخانه تبدیل شود.

3. الزام به تنظیم سند رسمی از طریق دادگاه

اگر فروشنده از انتقال سند رسمی خودداری کند، خریدار می‌تواند با ارائه قولنامه، دادخواست "الزام به تنظیم سند رسمی" را به دادگاه ارائه دهد.

4. استفاده از ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت

در مواردی که ملک بدون سند رسمی است اما تصرف و قدمت آن قابل اثبات باشد، ممکن است امکان ثبت آن در قالب این مواد قانونی وجود داشته باشد.

مسئولیت‌ها و محدودیت‌های شهرداری در قبال املاک قولنامه‌ای

شهرداری‌ها مسئولیت بررسی وضعیت ثبتی و مالکیتی املاک را ندارند، اما در موارد زیر اقدامات خاص انجام می‌دهند:

• رد درخواست صدور پروانه ساخت برای فردی که سند رسمی ندارد

• صدور اخطاریه تخلف ساختمانی در صورت ساخت‌وساز غیرمجاز روی ملک قولنامه‌ای

• ارجاع پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ جهت بررسی تخلف

نکات مهم برای خریداران ملک قولنامه‌ای

قبل از امضای قولنامه:

• استعلام وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت و شهرداری

• مطمئن‌شدن از عدم قرارگیری ملک در طرح‌های توسعه یا اراضی ملی

• دریافت مدارک مالکیتی از فروشنده (مثل بنچاق، سند مادر، نقشه وکالتی و...)

• مشاوره حقوقی با وکیل متخصص در دعاوی ملکی و شهرداری

بعد از خرید:

• دریافت وکالت رسمی برای پیگیری امور

• مراجعه به شهرداری برای دریافت استعلام ساخت‌وساز

• در صورت بروز مشکل، طرح دعوی حقوقی برای احراز مالکیت یا الزام به تنظیم سند رسمی

سوالات پرتکرار (FAQ)

آیا قولنامه برای اثبات مالکیت در برابر شهرداری کافی است؟

خیر. شهرداری سند رسمی یا حضور مالک رسمی را مبنا قرار می‌دهد، مگر اینکه خریدار وکالت‌نامه معتبر داشته باشد.

آیا امکان ساخت‌وساز روی ملک قولنامه‌ای وجود دارد؟

در صورت موافقت مالک رسمی و دریافت مجوزهای لازم، بله. اما بدون طی این مراحل، ساخت‌وساز غیرمجاز تلقی شده و مشمول جریمه یا تخریب خواهد شد.

در صورت مخالفت شهرداری چه باید کرد؟

باید از طریق دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی یا الزام فروشنده به همکاری در اخذ مجوزها را پیگیری کرد.

نتیجه‌گیری

املاک قولنامه‌ای هرچند در معاملات عرفی پذیرفته شده‌اند، اما در چارچوب اداری شهرداری با چالش‌هایی جدی روبه‌رو هستند. بهترین راه برای کاهش خطرات این‌گونه املاک، پیشگیری از طریق آگاهی حقوقی، مشاوره با متخصص و پیگیری راهکارهای قانونی رسمی است. در غیر این صورت، خریدار با خطراتی همچون عدم دریافت مجوز ساخت، تخریب بنا، جریمه ماده ۱۰۰ یا حتی توقیف ملک مواجه خواهد شد.